¿Por qué se inunda Embalse? (sexta parte)

La usucapión, un clásico embalseño, como el monolito, los Hoteles o el dique. Un término específico del lenguaje judicial que está en boca de todos. Quien no ha escuchado alguna vez algo por el estilo: "Me dijeron que si cerco un terreno y me meto en una moratoria, me lo quedo" o "Tengo un contacto en la Municipalidad y voy a ver si pone los impuestos a mi nombre".

El espacio local, y en particular el municipio, como su expresión político-administrativa, es el espacio donde se producen, con todas sus implicancias prácticas, los encuentros y desencuentros entre imaginarios, percepciones, e intereses contrapuestos de los actores sociales.

En Embalse se cuentan de a miles los terrenos y propiedades vendidos irregularmente sin títulos de propiedad, con problemas de superposición de dominios u otros por el estilo. Algunos vecinos son movidos por la ingenuidad y la necesidad de una vivienda, otros por la avaricia o el lucro. También es un modo de comprar voluntades políticas. Pero por sobre todas las cosas, representa una fabulosa fuente de recursos para los sectores de poder de turno. No es casualidad que históricamente quien se encargó del catastro local, a su vez incursionó en el negocio inmobiliario.

¿Que tiene que ver la usucapión con las inundaciones en Embalse?
Para contestar a esta pregunta corresponde remitirse al Estudio Hidrológico de Embalse (1), en la página 44 se encuentra una breve reseña que permite identificar claramente los orígenes de las inundaciones. En lo que aquí interesa, se menciona el "Aumento del área impermeabilizada dentro de la localidad (viviendas, vías de acceso, complejos hoteleros, etc.)" y la "Falta de legislación local (ordenanzas) que regulen el uso de suelo dentro del Ejido Municipal y un Plan integral de Desarrollo y Urbanismo". Como así también, en la página 49 se señala entre las medidas que a prima facie eran necesarias materializar, la "Elaboración de Ordenanza de Uso de Suelo y Plan Integral de Desarrollo y Urbanismo".

Entonces resulta que los funcionarios municipales conocen -desde hace tres años- la necesidad de una ordenanza que regule el uso del suelo. Que además es una medida para mitigar la vulnerabilidad a las inundaciones de Embalse, para la cual no son necesarios 20 millones de pesos, que es el costo de las famosas e inexistentes lagunas de retardo.

No es algo difícil, véase sobre la cuestión que el Consejo Deliberante promulgó expeditivamente complejas ordenanzas, como el Código Tributario Municipal. Sin embargo, una ordenanza que regule el uso del suelo brilla por su ausencia.

¿Por que no se regula el uso del suelo en Embalse?
Al intentar responder esta pregunta un indicio lo encontramos en que tal ordenanza implicaría prohibir la construcción en algunas áreas. Y en una localidad donde cada parcela es un potencial negociado, difícilmente se reserven lugares para parques, plazas o un área protegida escolar.

De hecho los espacios públicos disminuyen con el correr del tiempo, como la Plaza de San Expedito, que fue loteada y vendida, a pesar de encontrarse dentro de la línea de ribera del Canal Norte.

Las recurrentes inundaciones en Embalse son una problemática socialmente construida, y como tal, un proceso continuo. El aumento de las construcciones disminuye las superficies que infiltran el agua pluvial. Sumado a esto, no se respeta la topografía del territorio y muchas edificaciones se convirtieron en una barrera que obstaculiza el escurrimiento del agua.

El caso más significativo
El Estudio de Impacto Ambiental de las lagunas de retardo de Embalse tramita en el Expediente Nº 0517-014921/2010, registro de la Secretaría de Ambiente de la Provincia de Córdoba. Para octubre de 2010, la Comisión Técnica Interdisciplinaria, requirió "Presentar la documentación que acredite el dominio de las tierras fiscales, y en caso de afectar terrenos privados presentar los permisos correspondientes por parte de los titulares".

Nueve meses después, la Municipalidad de Embalse presentó una servidumbre de inundación para un predio de 69 hectáreas, firmada por una persona allegada a las autoridades locales (2), que se manifiesta "En su carácter de poseedor, cuya posesión la ejerce en forma pacífica, libre e ininterrumpida durante el plazo de treinta años... ". Una redacción habitual en los escritos de usucapión.

El predio en cuestión está ubicado en la zona rural vecina al barrio Aguada de Reyes, y es conocido como "el loteo de La Aguada". Allí se ubican las manzanas 25, 26, 33, 34, 35, 36, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 74, 75, 76, 78, 79, 80, 81, 82. Son cuarenta manzanas, un millar de lotes con cientos de titulares, los verdaderos dueños del lugar.

Hechas las puntualizaciones anteriores, se debe considerar además que en el predio hay cultivos extensivos como soja.  Este uso del suelo representa una flagrante violación a la Ley Provincial Nº 8936 (3). También hay un sistema intensivo de engorde a corral o feedlot (4).

La zona rural se encuentra en la parte alta de la localidad, y los escurrimientos superficiales atraviesan el casco urbano en su camino hacia sus colectores naturales. De manera que el estado de los suelos de la zona rural es de suma importancia para explicar las inundaciones de Embalse.

Por último, es conveniente advertir que actualmente se ofrecen terrenos en las manzanas arriba enumeradas. Hay gente tratando de ubicar la manzana 70, porque le quieren vender un lote en ese lugar.

Para resumir: en un mismo predio coexisten un loteo, cultivos extensivos, una persona que pretende la usucapión y está planificada la laguna de retardo Nº 8. Evidentemente alguien va a salir perdiendo...

Embalse, usucapión y después

Para que alguien pueda quedarse con una propiedad ajena abandonada (de eso se trata la usucapión) hay que tener la posesión y cumplir varios requisitos: tiene que ser pública, pacífica, continua e ininterrumpida (sin que el dueño la reclame). Y debe mantenerse con todos esos requisitos durante 20 años. Solamente en esas condiciones puede reclamar la propiedad a través de la figura jurídica de usucapión, reclamo que debe hacerse en tribunales (no es ni un trámite administrativo ni es automático), mediante un juicio en el que hay que probar esa posesión y esos 20 años. ¿Qué papel juegan los impuestos en todo esto? Uno clave, son una prueba aquellos que se han generado periódicamente, por eso es una gran tontería, y pérdida de dinero, pagar los impuestos atrasados de una propiedad ajena.

La mayoría de las personas que creen tener derecho sobre una propiedad no lo tienen, algunos por falta de pruebas, otros porque no completaron el tiempo y otros porque directamente se quieren tirar un lance y robarle la propiedad al dueño con un par de impuestos pagos (5).

En este sentido, en Embalse también se escuchan frases como estas: "Entregué tantos miles de pesos en el remate del 2008 y todavía no me dan la escritura" o "Y bueno, me cagaron, pero si me salía bien era un negoción"

La equidad en las cargas públicas
Si la Municipalidad de Embalse le cobrara impuestos al millar de lotes ubicados en las cuarenta manzanas antes mencionadas. Alguno de esos cientos de dueños dispondría de su propiedad, ya sea tomando posesión o vendiéndola, para sacarle algún provecho o dejar de pagar impuestos. Lo que terminaría en el acto con la usucapión pretendida del predio en cuestión.

En resumidas cuentas, tenemos dos grandes zonas en el Ejido Municipal de Embalse: por un lado los barrios afectados por la problemática (La Aguada de Reyes, Escuela, Santa Isabel, etc...) a los que se les cobra impuestos rigurosamente. Y por el otro, un predio de superficie similar con un uso irregular del suelo y un control municipal que adolece de defectos y obscuridades. Claramente los funcionarios municipales están beneficiando a unos pocos sacrificando a los muchos vecinos damnificados por las recurrentes inundaciones.

Analizado lo expuesto hasta aquí, es aplicable la teoría del sacrificio especial y la igualdad ante las cargas públicas, el artículo 16 de la Constitución Nacional expresa que "La igualdad es la base del impuesto y de las cargas públicas". Si se produce un sacrificio especial, debe restablecerse la igualdad de todos los habitantes a través de una compensación que generalice el sacrificio especial exigido al damnificado.

Con el objeto de preservar el bien jurídico que es la rectitud y la imparcialidad de la administración, la Municipalidad de Embalse debería otorgar una excepción general de impuestos a los vecinos afectados por las recurrentes inundaciones.

Cristian Ariel Basualdo

1. Javier Eduardo Piccolo M.P. 4489/X, "Proyecto de Obras de Manejo y Control de las Escorrentías Superficiales que Afectan a la Localidad de Embalse", agosto 2010.
2. No develamos el nombre de la persona debido a una política de privacidad de nuestra parte. Este blog no pretende convertirse en una tribuna de denuncia, sino en un espacio para analizar los múltiples aspectos de la problemática de las inundaciones en Embalse.
3. La Ley Provincial Nº 8936, Ley de Conservación y Protección de los Suelos, fue reglamentada mediante el Decreto Nº 115/04. A partir del cual, y con el fin de prevenir la degradación de los suelos se crea el Distrito de Recuperación de Suelos Los Grandes Lagos, mediante la Resolución Nº 01/2007. A raíz de este dispositivo se realizó el Catálogo de Prácticas del Distrito Los Grandes Lagos. A la zona rural de Embalse se le asigna la Clase de Capacidad de Uso VII. En la que sólo está permitido: Reserva natural, Forestación y Pasturas Naturales, y no está permitido: Pasturas implantadas, Rotación cultivo/ pastura, Rotación de cultivos o Monocultivo.
4. Los Sistemas Intensivos y Concentrados de Producción Animal (SICPA) se rigen por la Ley Nº 9306, que considera zonas críticas las localizadas a una distancia inferior a los tres kilómetros de poblaciones.
5. Ramiro René Rech, Si pago los impuesto de un terreno o inmueble abandonado, es mío? (Acerca de la “usucapión”), Un espacio sobre temas jurídicos y políticos.